Kira ve Kiracı Hakları

Kira sözleşmesi ile kiraya veren mülkü kiracının kullanabilmesini ve bu mülkten faydalanabilmesini kabul ederken kiracı da bu kullanımın bedeli olan kirayı kiraya verene ödemeyi taahhüt eder. Böylece kira sözleşmesi kurulmuş olur.

 Belirli ya da belirsiz süreli yapılabilecek kira sözleşmelerinde hem kiracı hem de kiraya veren bu sözleşme hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi kanunen yazılı olmak zorunda değildir. Sözlü bir kira sözleşmesi de hüküm ifade etmekle beraber hak kaybı yaşanması halinde sözlü yapılan kira sözleşmesinde ispat hususunda zorluklar yaşanacaktır. Bu sebeple özellikle kiracı açısından hakların ileri sürülebilmesi için yazılı kira sözleşmesi zorunlu olmamakla beraber daha lehe bir sonuç doğuracaktır.

Kiracıların sahip olduğu haklar Borçlar Kanunda düzenleme bulmuştur.

Kiracının kiralamış olduğu taşınmaz ayıplı olabilecektir. Bu ihtimalde kiracının birtakım hakları bulunmaktadır. Kanuni düzenlemeye göre kiralananın ayıplı olması halinde kiracı;

Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini, kiraya verenden isteyebilir.

Ayıbın kiraya veren tarafından giderilmemesi halinde kiraya veren adına ayıbı giderebilir ve bununla ilgili harcamalarını kira bedelinden indirebilir.

Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın kiralananın kullanılmasına izin vermeyecek ölçüde ağır olması halinde kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiracılar için en önemli haklardan bir tanesi de kiraya verenin kira sözleşmesini istediği zaman feshedip kiracıyı derhal kiralanandan çıkaramamasıdır. Kanunda belirlenmiş olan bazı süreler olmakla beraber kiraya verenin bu sürelere uyması zorunludur.

Şayet kira sözleşmesinde sözleşme belirli bir yıl için yapılmışsa sürenin dolması ile beraber kira sözleşmesi de sona erecektir Ancak sürenin dolması ile beraber kira ilişkisi örtülü bir şekilde devam etmişse bu halde kira sözleşmesinin belirsiz süreli kira sözleşmesine döndüğü kabul edilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı kiralanandan ancak belirli bir süre öncesinden bildirim yapılması ile beraber çıkarılabilecektir.   

Kiraya verenin kiracının kiralanandan çıkmasını istemesi için belirli sürelere uyması gerektiği kanun maddesine açıkça görülmektedir. kiracının bu haklarına kiraya verenin aykırı davranması mümkün değildir.

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde;

Öncelikle kira sözleşmesinde belirlenmiş olan bir fesih bildirim süresinin olup olmadığına bakılır.

Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan bir fesih bildirim süresinin olmaması halinde ancak yasal fesih ve bildirim sürelerine uyularak kiracı kiralanandan çıkarılabilecektir.

Kira sözleşmesinin taşınmaz ya da taşınır yapılar için yapılmış olması halinde ise;

Kira sözleşmesi kiraya veren tarafından yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet bulunmaması halinde altı aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilecektir.

Ayrıca kiracı kiraladığı evi üçüncü bir kişiye de kiralayabilecektir. Kiracının haklarından bir  tanesi de budur. Kiracının evi üçüncü bir kişiye kiralaması halinde ise alt kira ilişkisi kurulmuş olur.

 Kiracı kiraya verilenin tamamını ya da bir kısmını başka bir kişiye yani üçüncü bir kişiye kiraya verebilir. Bu hak borçlar Kanununda kiracıya tanınmış bir haktır. Ancak bu hakkı kiracının kullanabilmesi için hukuken geçerlilik şartı olan “yazılı rıza” aranmaktadır. Yani kiracının kiralananı başka bir kişiye kiraya verebilmesi için bu kiralama işlemine kiraya verenin yazılı bir şekilde rıza vermesi gerekmektedir.  Ancak bu değişiklik işleminin kiraya vereni zarara uğratmaması gerekmektedir.  Bu ihtimalde kiraya veren kendi kiracısına karşı öne sürebileceği haklarını alt kiracıya karşı da öne sürebilecektir.